据案件聚焦、新闻坊等媒体报道，在上海徐汇区，有一对老夫妇，他们生前立下遗嘱要捐出毕生积蓄与房产，救助先心病患儿。但是，受托基金会在处置房产变现时遇到难题， 房屋一旦先过户、再出售，就要缴纳高额税费，达房屋总价六七成 ，如何让老人的善意顺利落地？ 据悉，杜英荣、陆苏英两位老人无儿无女，一辈子省吃俭用。 生前，他们捐出了500余万元善款。 2018年，二老立下公证遗嘱，决定身故后捐出剩余全部存款和房产，用来救助贫困家庭的先天性心脏病患儿，还指定上海市华侨事业发展基金会作为遗产受托人，管理处置遗产。 为了帮助老人实现心愿，公证处专门为老人设计了死后生效委托书，约定基金会在两位老人过世后，代他们直接出售房产，并将卖房房款提存至公证处，再定向划拨用于慈善救助。 2018年6月，杜英荣老人离世；2025年8月，91岁的陆苏英老人也走完一生。 老人离世后，公证处完成调查核实，向华侨基金会出具了遗嘱效力确认、遗产管理人资格两份公证书。经清点，老人生前留下一百多万元存款，以及一套位于徐汇区长桥街道、面积40余平米、市价300余万元的房产。如今，老人的存款已经完成提存，随时可以资助患病儿童。可这套承载着老人大爱的房子，却卡在了交易环节。 2026年，基金会拿着委托书、全套公证材料，打算按照遗愿出售这套房产，却被不动产登记部门告知：基金会不能直接代替已故老人卖房。 徐汇区自然资源确权登记事务中心解释说，依据民法典第1121条，继承从被继承人死亡时即刻生效。且根据上海不动产登记的相关政策规定， 产权人去世后，房屋要对外出售，必须先完成继承确权，确认新的房屋权利人，完成转移登记之后，才能够办理出售过户。 也就是说，基金会想要卖掉这套房子，要先把房产过户登记到基金会名下，再对外出售。 可一旦产权变更为基金会，机构处置房产就要参照企业标准计税，将产生一笔十分高昂的税费。 并非个例：近70%综合税负 参照企业主体计税 早在十多年前，上海市慈善基金会闵行区代表处就遭遇过一模一样的困境。 毕原鸿、毛怡夫妇生前立下公证遗嘱，去世后捐赠房产帮扶困难学生。房屋过户至基金会名下后准备出售时， 核算发现综合税费接近房屋总价70%。 同样是卖房，为什么基金会要承担如此沉重的税负？ 核心在于：慈善机构处置房产，参照企业主体计税，无法享受个人卖房的多项惠民政策。 这样算下来，毕原鸿、毛怡夫妇那套价值650万元的房产如果出售，光税费就要支付近460万元！这也让上海市慈善基金会闵行区代表处做出了暂不出售，用出租房屋的租金来做慈善的决定。 和上海市慈善基金会闵行区代表处一样，面对高额税费，华侨基金会也迟迟无法做出卖房的决定，杜英荣、陆苏英两位老人的遗愿至今无法完全实现。 善意如何破局？ 政策与法律实操的两难 为了让民间慈善的善意不被高额税费“缩水”，不少专家提出政策设想。 上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟建议，可以建立公益机构白名单制度，对资质、信用良好的公益组织，在处置受赠资产时，免征土地增值税与企业所得税。 此外，也有民法学专家表示，虽然继承自被继承人死亡时开始，但本案中老人并没有设立继承人，而是委托基金会在过世后代为卖房。上海交通大学凯原法学院民商法副教授李贝表示，根据民法典第174条，如果委托书当中明确约定委托事项不因委托人死亡终止，这份委托书在老人去世之后依旧具备效力。 律师易非也认为， 老人遗嘱的本意就是死后卖房，本质属于死后生效的委托代理。 但现实的卡点在于：尽管实体法律上存在支撑，可由于此类情况较为少见，因此目前缺少配套实施细则，不动产登记窗口对于产权人去世后房屋的处置路径只有“继承”这一条，缺少受理“产权人过世，受托人直接代为售房” 的操作路径。