房价真能在十年里翻上两三倍吗？在不少城市刚刚出现企稳迹象的当下，这样的判断究竟是有据可依，还是又一轮情绪的放大？ 要回答这个问题，先看最近的市场变化。2026年春节过后，上海率先推出“沪七条”，把非户籍居民购房的社保缴纳年限从3年缩短到1年。 一些地方也上调了公积金贷款上限，并把5年以上房贷利率降至2.6%。受此影响，一线城市二手房价格开始“止跌回稳”，成交量也明显放大。 在这种氛围下，有人开始预测：随着一线城市限购逐步放开，全国房价将迎来反转，到2035年房价会涨到现在的2到3倍，现在正是买房的好时机。对此，网络上出现了两种声音。 乐观者认为，未来房价会明显分化，一线城市大涨，三四线城市继续下跌；看空者则提醒，距离2035年只剩十年左右。 不管持哪种观点，房价都值得认真对待。不该焦虑的人没必要跟着焦虑，该焦虑的人则需要正视风险，让焦虑回到理性。 对普通家庭来说，房子再怎么重视都不为过：平均六到七成的家庭资产压在房产上，不少人还背着房贷，有些人甚至已经陷入负资产，资产账面上已经亏损。分析房价，有一个被视为房地产开发“圣经”的基础框架：短期看金融，中期看土地，长期看人口。 具体到一个城市，甚至一个楼盘，可以把它细化成更实用的版本：短期看人口流量和市场情绪；中期看货币增量和房子本身的代差；长期看城市的人口总量，以及房子所在区域在城市内部的资源转移。 按照这个框架，降社保门槛、降利率、提公积金额度，主要作用于短期的金融和情绪层面，能让成交回暖，却不足以单独支撑房价在十年内翻倍。房价能否长期上涨，最终要看人口。下面主要依据育娲人口对2040年中国城市人口流动的预测，讨论长期因素。 先看总体逻辑。根据预测，到2040年，中国城市化率将升至78.6%，比现在高出约10个百分点，全国城镇人口将增加约1.4亿。 全国人口总量虽然会负增长，但房价真正对应的，是所在城市的城镇人口，而不是全国总人口。这一点是理解后面所有判断的前提。 正因为如此，人口负增长与绝大多数一二线城市关系不大，甚至可能是重大利好。总人口减少会加剧人口分化，欠发达地区的人口会更快地向发达地区集聚。 东部和中部不少三线城市同样如此：只要城镇人口不衰退，房价就能保得住。把全国总人口的下降直接等同于所有城市房价的下跌，并不准确。 从成交规模看，房地产市场的重心本来就在这些城市。2022年，北京、上海、成都、南京、杭州五城的商品房销售额超过2万亿元，约占全国13.3万亿元的15%；一二线城市加上强三线城市，销售额占全国六成以上。 按预测，这些城市到2040年绝大部分仍是城镇人口正增长。换句话说，对约六成的购房者和房产持有者来说，全国人口负增长本身并不值得过度焦虑，借此制造恐慌也没有必要。 再看人口去向：新增的1.4亿城镇人口中，七成分布在南方，四成分布在东部，东部新增城镇人口约6400万；超过八成的新增人口将进入都市圈和城市群。 由此可以概括出一条朴素的规律：城镇人口增长，房价就能涨；人口大幅增长，房价可能走向“香港化”；人口基本稳定，房价大体保得住；人口大幅减少，房价则可能“鹤岗化”。 从这个角度看，乐观者所说的“分化”并非空穴来风，但分化的依据是人口流向，而不是简单按城市等级划分。 按城市群看，全国19个城市群中，预计16个城镇人口正增长，只有3个负增长。 增幅前五名依次是：以昆明为中心的滇中城市群，增长32.45%；以贵阳为中心的黔中城市群，增长32.39%；以郑州为中心的中原城市群，增长27.71%；成渝城市群，增长24.39%；以济南、青岛为核心的山东半岛城市群，增长20.78%。 总体来看，有13个城市群的城镇人口增幅超过10%。如果按新增人口的绝对数量排名，第一名是中原城市群，增加约2452.9万人，接近2500万；第二名是长三角城市群，增加2272.4万人；第三名是成渝城市群，增加1562.7万人；第四名是山东半岛城市群，增加1329.9万人。 这些数字和市场表现大体对得上。成渝城市群人口增量大，成都也一度成为全国最热的楼市之一。 人口持续流入，带来的不只是住房需求，还有消费、就业和税收，城市的造血能力因此增强。人口基本盘越稳，房价就越有长期支撑，这比一时的政策刺激更可靠。 落到都市圈层面，城镇人口增长率超过10%的都市圈共有26个。对这些地方来说，人口的持续流入基本能保证当地房价长期至少跑赢通胀。买房的人如果身处这些区域，没有必要被“人口负增长”的说法吓住，更需要关注的是买在城市的哪个位置、买什么样的房子。 增长率低于10%的都市圈有11个。除5个负增长的都市圈外，依次是天津、北京大都市圈、西宁、兰州、乌鲁木齐和大连，其中大连垫底，增长率仅为3.69%。 这些城市的人口增量有限，房价上涨缺少足够的需求支撑，与那些人口快速流入的都市圈相比，后劲明显不足。 北京的情况比